Среди рисков юридического характера часто возникают неприятности с документами. Например, доверенность может оказаться недействительной при неполном объеме полномочий или ошибках перевода. У приобретаемого объекта могут выявиться обременения. Возможны угрозы оспаривания сделки в случае нарушений в оформлении.

Чтобы минимизировать риски юридических, финансовых потерь, необходимо перед покупкой объекта разобраться в нюансах зарубежной недвижимости и проверить застройщика. Покупателю придется изучить юридический статус объекта, наличие разрешающих документов, право собственности.

Прежде всего нужно проанализировать работу застройщика на рынке, получить информацию о сданных, введенных в эксплуатацию проектах, каково становится качество отделки, инфраструктуры объектов спустя некоторое время. Важно выяснить, как часто происходит перенос сроков сдачи объекта.

Покупатель должен быть уверен, что не возникнет неприятностей с регистрационными данными. В полном порядке должны бы разрешительные документы (лицензия на строительство, градостроительное разрешение, допуск на возведение данного объекта). Необходимо узнать, собственника земли, наличие залогов, обременений, не вовлечена ли компания в судебные споры с подрядчиками, покупателями.

Распространенные мошеннические схемы

На рынке недвижимости мошенники используют отработанные схемы. При продаже объекта иностранному покупателю эксплуатируется языковой барьер, незнание местных законов. Распространены схемы продажи квартиры или дома нескольким покупателям. Чтобы убедить клиента в существовании предлагаемой квартиры используются поддельные документы, сделанные в фотошопе.

Клиенту может быть продан не тот объект, о котором шла речь. Покупатель узнает о двойной продаже уже после подписания договора и оплаты.

Иногда мошенники берут имущественные, финансовые обязательства, о которых контрагент ничего не знал. Скрытые обязательства – это форма обмана, когда покупатель получает не предусмотренные договором услуги, приводящие к ущербу. Стоимость сделки может быть увеличена из-за скрытых платежей, комиссий, о которых не было заявлено ранее.

Нередко мошенники обещают оформить вид на жительство, но никакой помощи не оказывают или не сообщают о каких-то условиях, которые являются важными. К примеру, о том, что требуется подтверждение источника дохода.

Проверка документов у застройщика

При покупке квартиры за границей нужно запросить у застройщика документы. Их список в разных странах отличен. Но имеется набор документов, позволяющий получить представление о надежности компании, защищенности сделки, законности проекта.

Для проверки юридического статуса застройщика нужно посмотреть:

• регистрационные документы. Застройщик должен быть в стране зарегистрирован официально. Покупатель может запросить ИНН, регистрационное свидетельство, лицензию на строительство, устав компании с наличием состава управляющих, учредителей;
• выписку из реестра. Данный документ подтверждает статус компании, позволяет узнать дату начала ее деятельности, имеются ли судебные процессы;
• финансовую отчётность. Узнать о возможности своевременного завершения проекта поможет изучение кредитных соглашений, отчет о доходах, расходах, банковские выписки.

Для подтверждения законности строительства нужно посмотреть документы по проекту:

• разрешение на строительство;
• проектную документацию;
• права на землю;
• технико-экономическое обоснование;
• инвестиционный контракт.

Договор купли-продажи

Обязательно следует проверить договор купли-продажи и обсудить с независимым консультантом содержание данного документа. Этот документ является главным для покупателя. Он защищает его. В документе прописывается порядок оплаты, ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, условия расторжения договора. Договор содержит зафиксированную цену объекта, график платежей, защищающий стороны от споров, номер квартиры, этаж, площадь. Обязательство фиксирует срок сдачи. Дисциплинируют сторону штрафы за задержку.

Покупатель должен насторожиться, если в договоре нет номера квартиры, четкого графика платежей, ответственности за задержку, сроков сдачи. Если договор на одном языке, который непонятен покупателю, следует потребовать перевода.

Возможные риски при покупке квартиры за рубежом

• колебания валютных курсов, что может привести увеличению стоимости объекта, если валюта государства, в котором совершается покупка, укрепилась;
• налоговые особенности. Во многих странах приобретаемая недвижимость иностранцами облагается местными налогами. К особенностям налогового законодательства той или иной страны относятся налоги на имущество, покупку, переоформление права собственности. Зачастую причиной ошибок в расчетах становится налоговая неграмотность. Доходы от аренды за рубежом подлежат декларированию в РФ. Платить приходится также местные сборы. Например, в Испании для нерезидентов прогрессивный налог до 24% на арендный доход, каждый год налог на недвижимость, большой налог при продаже, который рассчитывается по сложной схеме. В ОАЭ инвестора могут ждать муниципальные сборы. В Дубае они составляют от годовой аренды порядка 5%. Имеется регистрационная пошлина. Она единовременная;
• в ряде стран по законодательству для иностранцев введены ограничения на владение. К примеру, им запрещено владеть землей или нет классического права собственности, а только аренда на несколько десятков лет;
• риски неликвидности. За рубежом объект недвижимости может оказаться менее ликвидным, чем в стране покупателя.

Чек-лист проверки квартиры перед покупкой за рубежом

1. Определение бюджета и целей. Недвижимость за границей покупают для определенных целей: для проживания или сдачи в аренду. Перед выбором квартиры рекомендуется обозначить бюджет, на который можно рассчитывать. При этом следует иметь в виду, что потратить финансовые средства придется не только на покупку, но еще и на ремонт, услуги риелтора, коммунальные платежи, налоги, нотариуса.
2. Ознакомление с законодательством. В каждой стране имеются свои правовые особенности при приобретении жилья для иностранцев. При получении вида на жительство возможны ограничения. Иногда этот процесс бывает упрощенным. Важно узнать о налогообложении на недвижимость или доход от арендной платы;
3. Выбор специалистов. Потребуется помощь профессионалов. При покупке недвижимости обычно бывает необходима юридическая поддержка, помощь риелтора, технического эксперта. Юрист должен быть хорошо знаком с законами интересуемой страны, Эксперт оценит состояние коммуникаций. Риелтор ориентируется на местном рынке жилья;
4. Проверка документов. Обязательно нужно познакомиться с пакетом документов, к которым относится:
   • технический паспорт;
   • выписка из земельного кадастра;
   • для новостройки следует посмотреть проектную документацию, разрешение на ведение строительных работ, право собственности на землю. На приобретаемое жилье не должно быть обременений (долгов по коммуналке, ареста, ипотеки);
   • проверка легитимности. Если продавец является физическим лицом, то нужно сверить с документами его данные. Если продавец - юридическое лицо, следует проверить регистрацию и лицензии;
   • объекты, построенные более 30 лет назад, требуют проверки их технического состояния. Поэтому нужно заказать профессиональную экспертизу;
5. Анализ договора купли-продажи. Это поможет сделать профессиональный юрист, владеющий правовыми нюансами страны;
6. Оценка дополнительных рисков. Следует уточнить валюту, в которой производится оплата, изучить социальную среду, транспортную инфраструктуру;
7. Подготовка личных документов с учетом местного законодательства. В некоторых странах регистрация прав собственности иностранного гражданина требует налогового номера. Зачастую документы должны быть легализованы;
8. Изучение налоговых обязательств, документов для валютного контроля.

Эксперты советуют при покупке квартиры за рубежом проверять право собственности застройщика, лицензию, не оплачивать сделку до полного изучения документов. Профессиональный юрист поможет справиться со всеми проблемами. Он познакомится с историей объекта, узнает об обременениях, судебных спорах при их наличии.